住宅產(chǎn)業(yè)化能否終結高房價

　　說起中國房地產(chǎn)，許多人可謂是愛恨交織，而從政府到百姓，也是心中五味雜陳。當下的中國房地產(chǎn)，已進入以遏制投機投資、抑制房價過快上漲、防止泡沫為中心的歷史時期。

　　在被稱“史上最嚴厲”樓市調(diào)控下，致使房地產(chǎn)投資放緩。而房地產(chǎn)投資放緩，也是目前經(jīng)濟增速下滑的主因。雖然，9月份我國出口增長9.9%（創(chuàng)單月出口歷史新高），但與全年增長目標仍有差距。不可否認，經(jīng)濟下行壓力依然很大，原材料庫存不斷增加（如鋼筋、水泥、陶瓷等建材庫存明顯增加），企業(yè)的風險進一步加大。對此，有人提出應推進住宅產(chǎn)業(yè)化來消化這些原材料。就住宅產(chǎn)業(yè)化而言，其是將帶動一系列相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。除了整體廚房、衛(wèi)生間等成熟行業(yè)，還將涉及精裝內(nèi)墻板體系、架空地板體系及配套管線設備等行業(yè)?；蚩烧f，推進住宅產(chǎn)業(yè)化，加快住宅升級換代，已是迫在眉睫，這也將成為新的經(jīng)濟增長點。

　　與近年熱點話題“房價”同被關注一個詞，便是“住宅產(chǎn)業(yè)化”。我國的住宅產(chǎn)業(yè)化，經(jīng)過20余年的探索與發(fā)展，在建筑史上也迎來了“像造汽車一樣造房子”的新時代。曾有業(yè)內(nèi)人士比喻為：“當汽車各部品配件的制作成本下降、汽車裝配工人減少、工作周期極大縮短時，汽車的總造價必然是會降低的，而售價的降低則成為了可能。同理，住宅產(chǎn)業(yè)化必然是會降低房價?！蹦敲?，住宅產(chǎn)業(yè)化能否降低房價？又能否終結高房價時代？

　　住宅產(chǎn)業(yè)化的緣起

　　眾所周知，作為國際成熟的經(jīng)濟模式的住宅產(chǎn)業(yè)化，在中國卻經(jīng)歷了“難產(chǎn)”的過程。相比建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，“住宅產(chǎn)業(yè)”一詞出現(xiàn)較晚。而我國的“住宅產(chǎn)業(yè)化”是1992年提出，1996年才開始正式在全國試點，到1999年國務院頒發(fā)了《關于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量的若干意見》（即72號文件），明確了要通過推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，來提高住房質(zhì)量，加快住宅建設，促進國民經(jīng)濟的增長。至此“住宅產(chǎn)業(yè)化”才正式在國務院文件中出現(xiàn)。同年，為了促進住宅產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代化發(fā)展，建設部開始實施了“國家康居住宅示范工程”。住宅產(chǎn)業(yè)化，是以住宅產(chǎn)品為最終目標，采用工業(yè)化生產(chǎn)和一體化經(jīng)營的方式，使各生產(chǎn)要素完美地組合起來，減少中間環(huán)節(jié)，優(yōu)化資源配置的一種住宅發(fā)展模式。

　　然而，遺憾的是在推動住宅產(chǎn)業(yè)化的進程中，我國傳統(tǒng)的粗放式住宅建設方式?jīng)]有太大改變。因為，無論是北京，還是深圳、沈陽、上海等城市，都是以保障房為載體來推住宅產(chǎn)業(yè)化的。這是因保障房建設政府有主導權，且戶型比較單一，較容易進行標準化設計。

　　我國在“十二五”期間保障房的建設是3600萬套，國家對保障性住房的重視也為住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，提供了良好的發(fā)展契機。據(jù)悉，今年1至9月份全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工720萬套，開工率為97%，基本建成480萬套，完成投資9600億元。而計劃今年全國新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程為700萬套以上，基本建成500萬套。另據(jù)北京住建委相關負責人表示，今年北京將有40個保障房項目共240萬平方米采用產(chǎn)業(yè)化住宅。如今，住宅產(chǎn)業(yè)化迎來了前所未有的發(fā)展良機。但成熟的住宅產(chǎn)業(yè)化，需要采用標準化、系列化、工業(yè)化、規(guī)?；纳鐣蠓绞?。而構建完整的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化，更要集約化利用資源、能源以向社會提供最終的住宅產(chǎn)業(yè)。

　　住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀

　　客觀而言，作為國際成熟經(jīng)濟模式的住宅產(chǎn)業(yè)化，我國尚在探索還遠未達到成熟的階段。雖在近年得到較快發(fā)展，但與城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度相比，其發(fā)展是相對滯后，許多相關問題不完善，且障礙重重。

　　目前，房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者還糾纏于概念、戶型、環(huán)境、健康等方面，供需之間沒有形成住宅產(chǎn)業(yè)化所需要的市場土壤。加之國內(nèi)對工業(yè)化住宅的生產(chǎn)線投入很少和現(xiàn)階段生產(chǎn)力水平也決定了我國住宅的生產(chǎn)方式，也成為困擾實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的阻力。同時，由于建筑結構、建筑體系和管理體制不完善，以及缺乏配套技術、系統(tǒng)化產(chǎn)品和完善配套的政策體系，均造成了我國住宅產(chǎn)業(yè)化水平低下的現(xiàn)狀。而在國外，其住宅產(chǎn)業(yè)化起步較早，產(chǎn)業(yè)化程度也高。由于其行業(yè)裝配式住宅施工機械化程度很高，住宅相關構件的標準化生產(chǎn)，再加上本身技術已經(jīng)非常先進，其所遇問題也就迎刃而解。[Page]

　　誠然，就住宅產(chǎn)業(yè)化目前遇到的問題來看，更多不是企業(yè)能解決的（如產(chǎn)業(yè)鏈和國家標準的缺失，部分部件甚至還要進口）。但住宅產(chǎn)業(yè)化相比于傳統(tǒng)建設模式，其優(yōu)勢卻不言而喻。其一，由于是預制建筑構件工廠化、標準化生產(chǎn)，避免了人為因素，其質(zhì)量可以控制有保證；其二，由于其構配件實行標準化工廠生產(chǎn)，現(xiàn)場實行裝配式施工，減少了浪費，且費用有所節(jié)??；其三，由于是工廠化、機械化生產(chǎn)，減少了勞動力成本，降低了勞動強度和安全隱患。同時，縮短了工期、控制住了成本；其四，在科研成果的應用的同時，還能避免毛坯房裝修帶來的高能耗；其五，可以有效地節(jié)約資金，并可在短時間內(nèi)進行銷售、交房，最終實現(xiàn)短周期的資金回籠，規(guī)避資金風險。

　　雖然，一些城市的保障性住房產(chǎn)業(yè)化建設實際成了政府的面子工程，但基于住宅產(chǎn)業(yè)化集節(jié)能環(huán)保、縮短施工周期、模塊質(zhì)量標準化、節(jié)約勞動力成本等眾多優(yōu)勢，目前住建部先后批了近30個住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地?？梢灶A見，在政府繼續(xù)加大對產(chǎn)業(yè)化住宅開發(fā)的扶持力度的同時，普通住宅產(chǎn)業(yè)化將成為一種潮流、趨勢和發(fā)展方向?？梢哉f，房地產(chǎn)產(chǎn)品的標準化、管理的標準化、采購的標準化環(huán)環(huán)相扣，其勢在必行。而隨著發(fā)展低碳經(jīng)濟的趨勢以及人工成本的加大，住宅產(chǎn)業(yè)化是未來房地產(chǎn)行業(yè)必然的趨勢。

　　住宅產(chǎn)業(yè)化對降房價的作用

　　縱觀今年以來的房地產(chǎn)業(yè)相關文件，住宅產(chǎn)業(yè)化的字眼越來越頻繁地出現(xiàn)。住宅產(chǎn)業(yè)化是建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然，傳統(tǒng)的運用模式正面臨著一場深刻的革命，顯然這已經(jīng)成為共識。

　　從住宅產(chǎn)業(yè)化所帶來的是短周期施工、工業(yè)化制造部品配件、人力成本的降低等方面來看，其應該起到降房價的作用。換言之，住宅產(chǎn)業(yè)化進行大規(guī)模的批量生產(chǎn)，其建房的綜合成本是明顯減少的，綜合成本的下降也將帶來房價的回落。但在房價的構成中，其建筑成本所占的比例非常小。筆者在《政府是否真的想降房價》文中，有言：“房地產(chǎn)行業(yè)包含12種相關稅種，開發(fā)各項環(huán)節(jié)需繳納50余種行政性費用。其中營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅約占項目銷售收入13.75%，加上企業(yè)所需繳納的契稅、印花稅等，占項目銷售收入的15%左右?！奔又?，不少地方政府熱衷土地財政和一些腐敗官員欲從高房價中獲得灰色收入，若想讓住宅產(chǎn)業(yè)化來降低高房價，其作用非常有限。正如筆者在《漫說房價之色》文中，所言：“房價正與‘灰色收入’同步上升，而‘灰色收入’是源于灰色體制或灰色政策?！疑杖搿渤蔀橐恍└瘮」賳T逃避嚴懲的借口。而由于‘灰色資金’或來之輕松或來源不明，房價之高企或源于其暗撐?！惫?，住宅產(chǎn)業(yè)化只能是從另一層面抑制房價“上竄”的幅度，而非將其降低。要真正降低房價，就必須在土地成本、相關稅費和開發(fā)商不合理的謀利上著手，而非僅是建筑成本的降低。

　　另外，在樓市調(diào)控和市場低迷的狀態(tài)下，目前住宅產(chǎn)業(yè)化市場份額還不夠，無法獲得規(guī)模經(jīng)濟，產(chǎn)業(yè)鏈尚不成熟，其成本很難降低。高成本的住宅產(chǎn)業(yè)化，不僅限制了其推廣、發(fā)展，更限制其有效抑制房價上漲的作用。

　　綜上所述，筆者認為：住宅產(chǎn)業(yè)化，能有效地提高我國住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化水平，不僅有利于住宅成套技術的集成、整合和創(chuàng)新，還有利于推廣環(huán)保型、節(jié)約型建材。住宅產(chǎn)業(yè)化是房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟的必由之路。而住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展成熟，也是房地產(chǎn)步入“白金時代”的特征之一（即以住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)代替目前主流的低效粗放式生產(chǎn)）。雖說，住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展已呈大勢所趨，但其對降低房價的作用卻是間接的、緩慢的，而非“利器”。