房地產(chǎn)服務(wù)商的沉浮 混凝土的冬天

　　央行降息的消息，沒(méi)有給傅博帶來(lái)很大的期望。區(qū)區(qū)0.27個(gè)百分點(diǎn)的貸款利率降幅對(duì)他眼下的財(cái)務(wù)困難幫助不大。

　　人民銀行10月8日晚間宣布，從2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，從10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。   

　　不過(guò)，此舉所傳遞的宏觀信號(hào)，傅博卻有著切身的體驗(yàn)——經(jīng)濟(jì)放緩的腳步漸漸清晰，即便是傅博在廈門經(jīng)營(yíng)的小小的混凝土泵送公司，現(xiàn)在也在體驗(yàn)著血管收縮后的缺氧和窒息的感覺(jué)。

　　相比前兩年滿城工地時(shí)的火熱，傅博的2008年過(guò)得很冷清。在開(kāi)工寥寥的情況下，他的公司賣掉了1/3的設(shè)備，裁掉了接近一半的員工。更痛苦的是，上游房地產(chǎn)商和建筑公司的資金鏈缺血，使傅博的應(yīng)收款回籠變成一場(chǎng)曠日持久的戰(zhàn)爭(zhēng)，現(xiàn)在，他每天主要的工作變成了追債。

　　央行結(jié)束為期4年的加息周期前夕，傅在當(dāng)?shù)劂y行剛剛借了一筆100萬(wàn)的貸款，用于“催款”時(shí)期的日常流水，考慮到銀行利率上浮與支付的擔(dān)保費(fèi)，這筆一年期貸款的實(shí)際利率竟已接近13%。

　　2007：“一個(gè)多月沒(méi)下工地”

　　對(duì)于行外人來(lái)說(shuō)，傅博做的泵送生意，可能需要一點(diǎn)解釋——這是一個(gè)通過(guò)液壓的輸送泵，將建筑中需要的混凝土從地面?zhèn)鬏數(shù)绞┕さ臉怯罟こ躺系男挟?dāng)。

　　傅博是1997年進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的。當(dāng)時(shí)廈門海滄大橋修建，傅作為湖北建筑機(jī)械廠的業(yè)務(wù)員，找到大橋的業(yè)主方。由于當(dāng)時(shí)業(yè)主方要求只租不買，傅博只得硬著頭皮簽下協(xié)議，在國(guó)營(yíng)單位工作多年的他，開(kāi)始用業(yè)務(wù)方每月的租金作為返還廠里的分期付款，當(dāng)工程結(jié)束時(shí)，4臺(tái)價(jià)值40萬(wàn)的固定泵也就歸到了他的名下。

　　通過(guò)邊做工程邊買設(shè)備的做法，傅博經(jīng)營(yíng)的公司已積攢下10多臺(tái)各式設(shè)備，以及為數(shù)不少的混凝土攪拌車，固定資產(chǎn)超過(guò)千萬(wàn)，成為福建最大的泵送租賃企業(yè)。由于技術(shù)與資金的門檻限制，泵送行業(yè)的利潤(rùn)率相對(duì)較高，在機(jī)器滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的前兩年，據(jù)傅透露，他獲得的純利率超過(guò)30%，但多數(shù)已通過(guò)再投資轉(zhuǎn)化為新購(gòu)置的設(shè)備。

　　11年間，傅博的行當(dāng)在房地產(chǎn)業(yè)的波峰浪谷中載沉載浮。憶及2006、2007年房地產(chǎn)狂潮時(shí)的光景，他的眼中還閃爍著光彩。

　　那時(shí)，隨著當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)一路飆升，廈門島內(nèi)外盡是工地。大面積開(kāi)工的新工地大口吞吃著混凝土。廈門建設(shè)局的數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)城市建設(shè)所需的混凝土從2004年的240余萬(wàn)方，到2005年的500多萬(wàn)方、2006年的900多萬(wàn)方，在2007年達(dá)到巔峰——1200多萬(wàn)方。

　　那陣子，傅博不但將所有的泵送設(shè)備全部調(diào)回廈門，并新購(gòu)置了一些新機(jī)器，工人在工地也是24小時(shí)連軸轉(zhuǎn)的工作?！耙惠v車，3個(gè)人，8小時(shí)一班，曾經(jīng)連續(xù)一個(gè)多月都沒(méi)下工地”，在這種人換班機(jī)器連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)的時(shí)候，一臺(tái)機(jī)器一個(gè)月可以泵送12000-15000方混凝土。

　　對(duì)于每一方泵送的混凝土，傅根據(jù)工人不同的熟練程度，給他們0.3-0.6元的提成，這些提成與按當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的700-750元最低工資標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的底薪，構(gòu)成工人的工資。去年，工人們靠著平均每月4000-5000方的泵送量，可以拿到約3000元的月薪。 [Page]

　　按照當(dāng)時(shí)的發(fā)展勢(shì)頭，廈門混凝土協(xié)會(huì)曾在去年年底預(yù)測(cè)2008年廈門的混凝土用量將達(dá)到1800萬(wàn)方。

　　2008：“到中西部去找活”

　　而短短10來(lái)個(gè)月后的今天，傅博守著前兩年黃金時(shí)代積攢下一堆設(shè)備，正在深深體會(huì)著堅(jiān)硬的混凝土在宏觀經(jīng)濟(jì)劇變中的脆弱性。

　　進(jìn)入2008年，隨著信貸緊縮，開(kāi)發(fā)商資金鏈告急，廈門樓市量?jī)r(jià)齊跌。按立丹行地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，在6、7、8三個(gè)月中，廈門全市商品房成交面積分別環(huán)比下降9.4%、23%和12%，銷售均價(jià)也從6月的10000元/平方米降至8月的9844元/平方米。在素有“金九銀十”之稱的9月份上半月，廈門成交的商品房住宅僅有299套，15天里的成交總數(shù)抵不上2006、2007年同期一天的成交量。廈門國(guó)土局9月8日舉辦的土地拍賣會(huì)只花了5分鐘就結(jié)束了，總計(jì)拍賣的四塊土地，唯一成交的是湖里高新技術(shù)園片區(qū)的一塊辦公用地，被唯一的一名舉牌者以底價(jià)拍得。

　　而在剛剛過(guò)去的國(guó)慶黃金周，廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月29日-10月5日，全市住宅成交只有63套。

　　樓市的寒流迅速傳導(dǎo)到傅博這里?！昂娇崭蹟嚢枵据爡^(qū)，一年前那里的工地是最密集的，現(xiàn)在那里只有三個(gè)公司存在混凝土需求?！备挡┱f(shuō)，如今他的公司平均每輛泵送車一天的工作量只有5000-6000方。由于業(yè)務(wù)量銳減，公司汽車泵與車載泵從當(dāng)時(shí)的12臺(tái)減少到8臺(tái)，工人也從80多人減至50多人。

　　這些年，傅博向廠家分期付款買設(shè)備的模式?jīng)]有改變?！扒皫啄陰缀醵际窃谶€錢，還完了這部分錢才是自己賺錢”，一般而言，即便業(yè)務(wù)量充足，也要2年多才能完成設(shè)備的分期付款，但此時(shí)，泵送設(shè)備已經(jīng)進(jìn)入維修的高峰期，而按行規(guī)，這些設(shè)備的折舊年限是6年。

　　“設(shè)備一直轉(zhuǎn)是沒(méi)關(guān)系的，停下來(lái)反而會(huì)老化生銹”，傅博說(shuō)，為了避免這些昂貴的設(shè)備因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間閑置而過(guò)快衰老，他已將部分設(shè)備分配派往外地，甚至打發(fā)到中西部省區(qū)去找活了。

　　每天工作：貸款追債

　　盡管市道艱難，但對(duì)于在廈門建筑市場(chǎng)滾打了10多年的傅博而言，依靠口碑和人脈他仍然能找到新的業(yè)務(wù)。近來(lái)讓他最發(fā)愁的是“有生意也收不到錢”。

　　在建筑行當(dāng)?shù)馁~款鏈條中，泵送公司的帳款來(lái)自混凝土公司，混凝土公司的上游是工地及工程的承包方，最終的上游來(lái)自開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。隨著今年以來(lái)開(kāi)發(fā)商在銀行那里失寵，這個(gè)應(yīng)收賬款鏈條中的血液流轉(zhuǎn)變得緩慢，乃至發(fā)生栓塞。

　　“以前工程結(jié)束后兩到三個(gè)月就能拿到錢，現(xiàn)在賬期已經(jīng)被拖延到五到九個(gè)月了”，傅博介紹說(shuō)，其中一個(gè)直接與工地簽約的項(xiàng)目，至今完成了已有一年，還沒(méi)有拿到帳款。

　　“催帳是比找活難得多的事情”，最近，這已成為傅每日投入最大的事情。賬款未收回，但每月的工資、稅收、柴油、易耗件的支出流水仍在持續(xù)，并且不斷上漲。

　　前年去年生意火的時(shí)候，工人工資的底薪部分隨業(yè)務(wù)量的增大而大幅被攤銷。而如今，工人們都閑下來(lái)了。按傅的說(shuō)法，由于新勞工法的實(shí)施，“即便不干活，也要每月支付1500元左右”。

　　此外，隨著國(guó)際油價(jià)暴漲，廈門地區(qū)0#加劑柴油的價(jià)格在9月中旬已達(dá)4.63元/升。這對(duì)于這個(gè)每泵送一方混凝土就要燒掉0.4-0.5升柴油的行業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)不小的壓力。

　　還有泵送設(shè)備中的傳輸鋼管，這是一個(gè)易耗件，在傳輸了一定量之后便需要更換，一般而言，新設(shè)備的更換周期在12000方左右，而2.5-3年后的設(shè)備，更換周期便縮減到7000-8000方。今年上半年，鋼鐵的連續(xù)提價(jià)，使傳輸鋼管的平均價(jià)格從去年的每根300元上漲到了每根500元。 [Page]

　　成本大幅上升的同時(shí)，當(dāng)?shù)鼗炷凉窘o傅博開(kāi)出的價(jià)格卻沒(méi)有改變，仍為每方25元左右。傅博說(shuō)，這主要是進(jìn)入該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)者增多所致，一些開(kāi)著老化設(shè)備的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，已經(jīng)將報(bào)價(jià)拉低到每方18-20元。 　　

　　面對(duì)大幅萎縮的生意、飛快上漲的成本和令人絕望的賬款，不得已，傅博只得通過(guò)擔(dān)保公司向銀行申請(qǐng)100萬(wàn)流動(dòng)資金貸款用以日常周轉(zhuǎn)。

　　按央行最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，盡管增加了5%的額度，但截至8月末，央行全年的信貸計(jì)劃已經(jīng)完成了81%。在這樣的背景下，銀行存款準(zhǔn)備金率下調(diào)的好處似乎很難傳導(dǎo)到像傅這樣的中小企業(yè)主這里——不僅要承受當(dāng)?shù)劂y行30%的貸款利率上調(diào)，而且必須通過(guò)當(dāng)?shù)氐膿?dān)保公司擔(dān)保方能成行。

　　在廈門的擔(dān)保市場(chǎng)，一年期貸款的擔(dān)保費(fèi)用在3-4%之間，傅最終選擇了費(fèi)率為3%的中科智。

　　100萬(wàn)貸款拿到手中，傅博支付的成本已遠(yuǎn)不是央行9月21日前法定的7.47%，而是接近13%。

　　拿著13%的資金成本，進(jìn)行不求創(chuàng)造價(jià)值，只求減少損失的應(yīng)收帳款管理，傅博顯得很無(wú)奈。

　　最近，他在家附近投資了一間銷售茶葉的店鋪，在茶品競(jìng)爭(zhēng)激烈的福建市場(chǎng)，顯然茶葉店的利潤(rùn)率會(huì)比高門檻的泵送小很多，但應(yīng)收款的問(wèn)題卻讓傅很安心。