婚姻法新解解讀：婚姻中的房產(chǎn)權(quán)屬不再模糊難辨

　　最高人民法院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2008年全國(guó)法院一審受理婚姻家庭糾紛案件共計(jì)128萬(wàn)件，2009年為134萬(wàn)件，2010年為137萬(wàn)件，呈逐年上升趨勢(shì)。案件中比較突出地反映出了婚前貸款買(mǎi)房、夫妻間贈(zèng)與房產(chǎn)等爭(zhēng)議較大的問(wèn)題。

　　8月13日開(kāi)始實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)“司法解釋三”）之所以在社會(huì)各界廣受關(guān)注和熱議，因?yàn)槠涿鞔_規(guī)定了該如何處理離婚糾紛時(shí)涉及的財(cái)產(chǎn)問(wèn)題，最重要的就是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的處分和分割問(wèn)題。

　　司法解釋指引著當(dāng)事人和老百姓要做出與之相適應(yīng)的行為，例如婚后夫妻一方的父母出資登記產(chǎn)權(quán)時(shí)的選擇，父母可以根據(jù)自己的意思登記為一方所有或雙方所有。同時(shí)，人民法院在處理二手房買(mǎi)賣(mài)以及家庭成員間房產(chǎn)確認(rèn)所有權(quán)類(lèi)糾紛時(shí)，也往往要考慮到當(dāng)事人的婚姻狀況，考慮到是否涉及夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　“司法解釋三”沒(méi)有超越物權(quán)法

　　司法解釋的出臺(tái)統(tǒng)一了審判實(shí)踐的認(rèn)識(shí)，在房產(chǎn)權(quán)屬方面，與物權(quán)法進(jìn)行了銜接，彰顯了與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)的契約精神和公平觀念，突出了產(chǎn)權(quán)登記的作用，對(duì)司法實(shí)踐起到了重要的指導(dǎo)和指引作用。

　　同時(shí)，可以預(yù)見(jiàn)，因產(chǎn)權(quán)登記引發(fā)的行政訴訟案件數(shù)量以及房產(chǎn)權(quán)屬和房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件數(shù)量將有所增加。

　　值得一提的是，婚姻法“司法解釋三”是對(duì)婚姻法的解釋。與物權(quán)法相比，婚姻法在處理房產(chǎn)等物權(quán)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的歸屬時(shí)具有特別法的地位，在處理夫妻內(nèi)部關(guān)系確定共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先適用。同時(shí)，鑒于房產(chǎn)登記行為的局限性，司法解釋的出臺(tái)適應(yīng)了當(dāng)前房產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，不能說(shuō)司法解釋三有超越物權(quán)法規(guī)定的情況。

　　對(duì)父母出資購(gòu)房的規(guī)定

　　男女雙方父母為子女購(gòu)房出資的情況，出資分為婚前出資和婚后出資兩種情況。對(duì)于婚前出資，司法解釋三出臺(tái)之前，除明確贈(zèng)與雙方，人民法院實(shí)踐中原則上將婚前出資視為對(duì)自己子女或親屬的贈(zèng)與。但婚后出資在司法解釋三實(shí)施前后發(fā)生了一定轉(zhuǎn)變。實(shí)施前，對(duì)于婚后出資，原則上視為對(duì)夫妻雙方的共同贈(zèng)與。而司法解釋三引入了房屋產(chǎn)權(quán)登記作為重要指標(biāo)，解釋第7條將婚后出資購(gòu)買(mǎi)的房屋登記在一方名下的，視為對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　此外，司法實(shí)踐中，父母出資購(gòu)房給子女的情況下，雙方還可能是借貸關(guān)系。人民法院在審理案件時(shí)需要從當(dāng)事人間的約定等證據(jù)分析、定性雙方之間的法律關(guān)系。同時(shí)也要警惕虛假訴訟的可能。如很多父母不甘心自己多年心血在子女離婚時(shí)被分走，就與子女簽訂借款合同進(jìn)行虛假訴訟。司法解釋三的出臺(tái)順應(yīng)了這種現(xiàn)象背后的需求，父母可以通過(guò)將出資所購(gòu)房屋登記在子女一方名下成為子女個(gè)人財(cái)產(chǎn)，避免日后進(jìn)行盯防、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的道德風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　離婚案件涉及的房屋權(quán)屬爭(zhēng)議通常與一方的父母、子女有牽涉。相當(dāng)一部分離婚案件正在審理的同時(shí)，有關(guān)聯(lián)的確認(rèn)所有權(quán)案件和房屋合同買(mǎi)賣(mài)案件也在人民法院起訴。因房產(chǎn)的復(fù)雜性，往往在離婚案件中無(wú)法及時(shí)解決，一個(gè)妥協(xié)的方法就是將房產(chǎn)糾紛單獨(dú)另行作為離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛解決。但是更多的情況是當(dāng)事人將同意離婚作為爭(zhēng)取房產(chǎn)的籌碼。離婚前，一方可能將登記在個(gè)人名下的夫妻共同房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給父母，并辯稱(chēng)要在離婚前將房屋返還給實(shí)際出資人和實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，或直接轉(zhuǎn)移給自己的子女。

　　更有甚者，一方通過(guò)偷偷把財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給父母，再以父母名義出資買(mǎi)房落戶(hù)在自己個(gè)人名下，將夫妻共同財(cái)產(chǎn)變成個(gè)人財(cái)產(chǎn)。人民法院在這里需要區(qū)別父母借子女之名買(mǎi)房與轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)的行為，細(xì)致審查出資的真正來(lái)源和當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來(lái)確定房屋的歸屬。

　　對(duì)婚前按揭房屋權(quán)屬的規(guī)定

　　司法解釋第10條規(guī)定了婚前簽訂購(gòu)房合同，婚后按揭償還，離婚時(shí)房屋的權(quán)益歸屬和分割，基本遵循“協(xié)議優(yōu)先，登記補(bǔ)充”的原則。但是在夫妻感情不和的情況下，協(xié)商的可能較小，更多的情況就需要遵循產(chǎn)權(quán)歸登記方的規(guī)定。即便如此，人民法院也需要遵守照顧婦女及子女的原則。

　　對(duì)于婚后共同還貸款項(xiàng)和對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分的，由獲得房屋產(chǎn)權(quán)的一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

　　對(duì)一方轉(zhuǎn)讓共同財(cái)產(chǎn)行為的規(guī)定

　　對(duì)于一方將房屋轉(zhuǎn)讓給市場(chǎng)第三人，需要判斷第三人是否是善意取得。在實(shí)踐中，主要有兩種情況，一是購(gòu)買(mǎi)人不知道房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如產(chǎn)權(quán)證上僅登記了一方的姓名，并沒(méi)有顯示夫妻共同財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房人信任了產(chǎn)權(quán)證的公示力。二是購(gòu)買(mǎi)人知道是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但一方攜帶了夫妻另一方的身份證或請(qǐng)人冒充夫妻。此時(shí)購(gòu)買(mǎi)人能否取得房產(chǎn)？

　　這時(shí)需要借助物權(quán)法善意取得制度的相關(guān)規(guī)定來(lái)判斷，即是否符合購(gòu)房人善意、按市場(chǎng)價(jià)值購(gòu)買(mǎi)、房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)戶(hù)登記這幾個(gè)要件。

　　對(duì)房改房權(quán)屬的規(guī)定

　　司法解釋三第12條規(guī)定反映的是夫妻以父母名義購(gòu)買(mǎi)房改房等帶有福利政策取得的房屋情況，明確了登記在父母名下的單位房改房不作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。子女的出資是否可視為對(duì)父母的贈(zèng)與？這應(yīng)視具體情況而定。

　　而實(shí)踐中更多的是夫妻一方單位福利分房，登記在一方名下的糾紛。當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)帶有一定福利政策的房屋，往往與夫妻一方或雙方的職務(wù)、級(jí)別和工作年限等情況相關(guān)，所支付的價(jià)格可能相對(duì)市場(chǎng)商品房要低。例如，婚前一方單位分房，該方欲以房屋作為婚房和生活用房，婚后雙方以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)置，但單位將房屋產(chǎn)權(quán)辦理在職工一方名下。這實(shí)際是婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得產(chǎn)權(quán)，系夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　當(dāng)“司法解釋三”遇到限購(gòu)令

　　如果婚前一方不符合購(gòu)買(mǎi)政策，則無(wú)法成為購(gòu)房一方。此時(shí)，即使雙方共同出資或者雙方父母共同出資購(gòu)買(mǎi)，也只能登記在一方名下，成為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。此外，因婚前個(gè)人名下房產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)限購(gòu)數(shù)量，則婚后無(wú)法繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)夫妻共同所有的房產(chǎn)，還會(huì)引起婚前購(gòu)房潮。這些情況顯然對(duì)結(jié)婚另一方形成一定影響和限制。

　　我國(guó)婚姻法是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)制為原則，以約定財(cái)產(chǎn)制、個(gè)人財(cái)產(chǎn)制為例外的?？偨Y(jié)起來(lái)，屬于夫妻一方單獨(dú)所有的房產(chǎn)情況大致有：1、一方婚前取得的房產(chǎn)，包括婚前已登記房產(chǎn)以及婚前付完全款、婚后登記房產(chǎn)；2、婚前一方簽訂合同、支付首付款并貸款，婚后付完按揭貸款，登記在一方名下的房產(chǎn)，離婚時(shí)又對(duì)歸屬無(wú)法協(xié)商一致的；3、一方在婚后單獨(dú)繼承或受贈(zèng)的房產(chǎn)，包括父母出資登記在一方名下的房產(chǎn)；4、夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn)但約定歸一方所有的。

　　最后提示：每個(gè)公民應(yīng)正確看待婚姻法“司法解釋三”的實(shí)施，增強(qiáng)法律意識(shí)，保留好資金來(lái)源及流向證據(jù)，做好事先溝通和書(shū)面約定，把好“產(chǎn)權(quán)登記”關(guān)，冷靜考慮婚姻關(guān)系和登記名字等利益問(wèn)題。對(duì)于雙方共有的房屋，理當(dāng)及時(shí)登記為共同產(chǎn)權(quán)人，及時(shí)對(duì)登記錯(cuò)誤進(jìn)行異議登記。